2025년 현재 건설경기는 미분양 증가, 원자재 가격 상승, 금리 인상 등 복합적 위기로 침체에 빠져 있다. 이에 따라 정부는 다양한 세제 전략과 정책 수단을 통해 건설경기 회복을 시도하고 있다. 이번 글에서는 건설경기 부진의 원인을 분석하고, 이를 극복하기 위한 정부의 세제 시나리오, 향후 건설시장 변화에 대해 심층적으로 살펴본다.
건설경기 침체의 배경: 복합적 악재의 결합
건설경기는 국내 경제에서 약 17% 이상의 비중을 차지하며, 고용, 소비, 지역경제에 직접적인 영향을 미치는 핵심 산업이다. 그러나 최근 수년간 건설경기에는 구조적인 문제와 단기적 악재가 동시에 작용하면서 심각한 위축 국면에 접어들었다.
첫 번째 요인은 금리 인상이다. 2022년 이후 기준금리 인상이 지속되면서 건설사의 PF(Project Financing) 자금 조달 비용이 급증했고, 소비자의 대출 여력도 급격히 떨어졌다. 이에 따라 착공 지연과 소비 심리 위축이 동시에 발생했다.
두 번째는 원자재 가격의 폭등이다. 우크라이나 전쟁, 글로벌 공급망 위기 등으로 인해 철근, 콘크리트, 유류, 목재 등 필수 건축자재 가격이 2023년부터 급등했고, 이는 건설 원가 상승으로 직결되었다. 일부 중소 건설사는 수익성 악화로 파산하거나 공사 중단을 선언하기도 했다.
세 번째는 수요 기반의 약화다. 특히 지방 중소도시는 인구 감소와 청년층 유출로 인해 신규 주택 수요가 줄어들고 있으며, 수도권도 고분양가 논란으로 청약 경쟁률이 낮아지고 있다. 미분양은 증가하고 있고, 착공은 줄어들고 있다.
네 번째는 정부 규제의 누적이다. 그동안 투기억제 중심의 정책이 지속되면서 1 가구 2 주택 이상 보유자에 대한 세부담이 늘었고, 다주택자와 투자자 이탈로 인해 민간 주택 공급 동력이 약화되었다. 동시에 지방의 규제 완화는 미흡해 균형 있는 시장 조정이 어려운 상태다.
이러한 상황은 단순히 경기 사이클의 일시적 조정이 아니라 구조적 전환기에 접어든 것으로 분석되며, 정부 차원의 강력한 대응이 요구된다.
정부정책의 방향: 건설경기 회복을 위한 세제 시나리오
1. 취득세 감면 확대
- 지방 미분양 주택 및 세컨드홈 실거주자 포함
- 최대 감면율 50%, 일부 지자체는 최대 100%
- 2026년 말까지 한시 적용
이 정책은 특히 지방 건설사의 공급물량 해소와 신규 착공 유도에 긍정적 영향을 미치고 있으며, 건설경기 하방 압력을 줄이는 효과를 내고 있다.
2. 재산세 및 종합부동산세 부담 완화
- 재산세: 최초 3년간 100% 면제, 이후 2년간 50% 감면
- 종부세: 과세 기준 12억 → 15억으로 상향
- 지방 실거주자 중과 배제 조항 신설
이는 실수요자와 지방정착 유도 효과가 크며, 특히 은퇴자와 고령층 수요 회복에 기여하고 있다.
3. 양도소득세 완화 및 일시적 2주택 중과 유예
- 5년 이상 보유 지방 주택: 양도세 비과세 적용
- 1세대 2주택 요건 충족 시: 중과세율 적용 유예
민간의 매물 확대 및 시장 유동성 공급에 긍정적 영향을 미치고 있으며, 주택시장 순환 구조 회복을 촉진하는 전략이다.
4. PF금융 지원 및 보증확대
- HUG PF보증 요건 완화
- 중소건설사 특례보증 프로그램 도입
- 착공 지연 현장 긴급 자금 융자 지원
이는 공사 중단 리스크를 완화하고 실물경제로의 파급효과를 확장하는 핵심 정책이다.
건설시장 회복을 위한 장기 전략과 기대 효과
1. 도심 재개발·재건축 활성화
- 용적률 상향, 인허가 간소화 추진
- 공공주도 재개발 사업 확대 (LH, SH 중심)
- 민관 협력 개발 모델 활성화
도심 내 공급 확대와 낙후지역 정비, 인구 회귀 유도라는 다층적 효과가 기대된다.
2. 지역균형 발전형 공급 구조 강화
- 거점도시 대상 전략적 택지 지정
- 모듈러, 소형 단독 등 지역 맞춤형 주택 보급
- 산업단지·혁신도시 연계형 공공임대 확대
지방 건설경기 회복과 생활권 중심 수요 창출을 동시에 달성하려는 전략이다.
3. 기술 기반 건설혁신 전략
- 드론, AI 기반 스마트 건설기술 도입 지원
- 친환경 건축자재 사용 의무화
- 건설 자동화 장비 도입 통한 인력 부족 대응
중장기적으로는 건설산업 경쟁력 강화 및 지속 가능한 성장 기반 마련에 초점을 맞추고 있다.
2025년 건설경기 침체 상황은 복합적 요인이 얽힌 구조적 위기다. 이를 극복하기 위한 정부의 세제 시나리오는 취득세, 재산세, 양도세 감면부터 금융지원, 규제완화까지 전방위적으로 전개되고 있다. 단기적인 시장 안정과 동시에 장기적인 산업 구조 혁신이 병행되고 있으며, 투자자와 실수요자 모두에게 중요한 기회가 될 수 있다. 향후 정책 방향을 주의 깊게 살피고, 변화에 맞춘 전략적 접근이 필요한 시점이다.